임차권등기명령 신청방법은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원(지원·시·군법원 포함)에 신청서와 첨부서류를 접수하는 절차다. 법원에 가지 않고 대법원 전자소송에서 접수할 수도 있다. 서류에 흠이 없으면 결정까지 7~14일, 등기 완료까지는 대체로 10일~3주가 걸린다. 가장 중요한 건 순서다. 결정문을 받은 날이 아니라 등기사항증명서 을구에 ‘주택임차권’이 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 전출·이사해야 우선변제권이 유지된다.
- 신청처: 임차주택 소재지 관할 지방법원 또는 대법원 전자소송
- 준비물: 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 부동산 등기사항전부증명서, 계약 종료·해지 통지 증빙, 부동산목록
- 비용: 인지대·송달료·등록면허세·등기수수료(금액은 접수 화면에서 자동 산정)
- 확인: 인터넷등기소에서 등기부 열람 → 을구 기재 확인 → 그다음 이사
나는 해당될까 (빠른 자가진단)
- 임대차가 끝났는가. 만기가 지났거나, 해지 통지의 효력이 발생한 상태여야 한다. 묵시적 갱신 상태라면 임차인이 해지를 통지한 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝난 것으로 본다. 만기 전이라면 신청 자체가 각하될 수 있다.
- 보증금을 돌려받지 못했는가. 전액이 아니어도 된다. 일부만 미반환이어도 미반환 금액을 기준으로 신청할 수 있다.
- 아직 전입신고와 점유를 유지하고 있는가. 유지 중이라면 기존 대항력·우선변제권이 등기로 그대로 넘어간다. 이미 전출했다면 신청은 가능하지만 기존 순위는 이미 깨졌고, 등기된 때부터 새 순위가 생긴다. 이 차이가 경매 배당에서 수천만 원을 가른다.
- 임차주택이 등기된 건물인가. 미등기·무허가 건물은 임대인 명의의 소유권보존등기가 먼저 있어야 한다. 반대로 등기부상 용도가 지하실·공장·사무실이어도, 실제로 주거용으로 쓰고 있다면 신청할 수 있다. 다만 계약 체결 시부터 신청 당시까지 주거용으로 사용했음을 증명하는 서류를 따로 붙여야 한다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조제5호).
준비물 체크리스트
| 서류 | 어디서 | 실무 포인트 |
|---|---|---|
| 임차권등기명령 신청서 | 전자소송 양식 또는 법원 민원실 | 보증금액·차임·임대차 기간·점유 개시일을 계약서와 한 글자도 다르지 않게 |
| 임대차계약서 사본 | 본인 보관분 | 확정일자 도장이 찍힌 면을 반드시 포함. 갱신계약서가 있으면 최초 계약서까지 전부 |
| 주민등록등본 | 정부24 | 전입일이 보이게 발급. 과거 주소 변동 이력 포함이 안전 |
| 부동산 등기사항전부증명서 | 인터넷등기소 | 발급일이 최근일 것. 소유자·주소가 계약서 임대인과 같은지 대조 |
| 부동산목록 | 직접 작성 | 등기부 표제부 표기를 그대로 옮겨 적는다. 동·호수 오기가 보정 1순위 |
| 계약 종료 증빙 | 내용증명·문자·카톡 캡처 | 묵시적 갱신 해지라면 통지 시점이 드러나야 한다 |
| 주거용 사용 증명서류 | 관리비 고지서, 사진, 전입 이력 | 등기부 용도가 비주거일 때만 |
| 도면 | 직접 작성 | 다가구주택 일부를 임차했을 때 해당 부분 표시 |
임차권등기명령 신청방법 단계 1 → 6
1단계. 계약 종료를 먼저 확정한다. 만기 전이라면 해지 통지부터 보낸다. 문자나 카톡도 증거가 되지만, 임대인이 읽지 않거나 부인할 여지를 없애려면 내용증명이 낫다. 통지일이 기록으로 남는 순간이 절차의 출발선이다.
2단계. 등기부를 떼어 임대인을 다시 확인한다. 인터넷등기소에서 ‘말소사항 포함’ 등기사항전부증명서를 발급해 갑구의 현재 소유자와 그 주소를 본다. 계약 이후 집이 팔렸다면 신청 상대방은 새 소유자다. 이 확인을 건너뛰어 옛 임대인 이름으로 접수했다가 처음부터 다시 하는 사례가 흔하다.
3단계. 접수 경로를 고른다. 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)에서 로그인 후 ‘서류 제출 → 민사 신청 → 임차권등기명령’으로 들어간다. 사건명 선택, 당사자(신청인·피신청인) 입력, 부동산목록 입력, 첨부서류 PDF 업로드, 전자서명, 비용 납부 순으로 진행된다. 직접 방문한다면 임차주택 소재지 관할 법원 민원실 접수창구다. 내 주소지 법원이 아니라 집이 있는 곳의 법원이라는 점을 헷갈리지 말아야 한다.
4단계. 비용을 납부한다. 인지대와 송달료가 들고, 등기 실행 단계에서 등록면허세·등기신청수수료가 추가된다. 금액은 보증금액과 당사자 수에 따라 접수 화면에서 자동 계산되므로 미리 어림할 필요는 없다. 주택임대차보호법 제3조의3은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 정하고 있으므로, 납부 영수증은 전부 보관해 둔다.
5단계. 보정명령에 대응한다. 법원이 서류나 요건에 부족함이 있다고 보면 보정명령을 낸다. 전자소송으로 냈다면 알림이 오므로 나의 사건검색에서 사건번호로 진행 상황을 매일 확인한다. 보정 기한을 넘기면 각하될 수 있다.
6단계. 결정 후 등기 실행을 기다린다. 결정이 나면 법원이 관할 등기소에 등기를 촉탁하고, 등기관이 을구에 주택임차권을 기재한다. 신청인이 등기소에 따로 갈 일은 없다.
승인까지 걸리는 시간과 이후 절차
접수부터 결정까지 보정사항이 없으면 통상 7~14일, 등기부에 기재가 끝나기까지는 10일~3주 정도가 일반적이다. 법으로 정해진 처리 기한은 없고, 임대인 주소가 부정확하거나 소유권 변동이 있으면 더 길어진다.
등기가 끝났는지는 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 다시 떼어 을구를 보면 된다. 확인할 항목은 다음과 같다.
| 기재 항목 | 무엇과 대조하나 |
|---|---|
| 임차보증금 | 계약서 금액. 일부만 받았다면 잔액과 일치하는지 |
| 차임 | 월세 계약이면 금액 기재 여부 |
| 임대차계약일자 | 계약서 작성일 |
| 주민등록일자 | 주민등록등본의 전입일 |
| 점유개시일자 | 실제 입주일 |
| 확정일자 | 계약서 확정일자 도장의 날짜 |
여기서 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 세 칸이 비어 있거나 날짜가 틀리면 순위가 흔들린다. 대항력과 우선변제권은 이 날짜들로 증명되기 때문이다. 빠졌다면 등기소에 경정을 요청해 바로잡은 뒤에 이사한다.
기재를 확인했다면 그때 전출신고를 하고 짐을 뺀다. 순서를 지키면 집을 비워도 순위는 유지된다. 보증금을 받으면 임대인이 말소를 요구하는데, 돈이 실제로 입금된 뒤에 말소에 협조하면 된다. 보증금 반환이 계속 안 되면 이 등기를 근거로 보증금반환청구 소송과 강제경매로 넘어간다.
자주 막히는 단계
송달이 안 된다. 임대인이 등기부상 주소에 살지 않으면 송달불능이 되고, 주소보정명령이 온다. 이때 법원에서 받은 보정명령서를 들고 주민센터에서 임대인의 주민등록초본(주소 확인용)을 발급받아 제출하는 경로가 있다. 그래도 안 되면 특별송달, 마지막에 공시송달로 간다. 다만 현재는 결정이 임대인에게 고지되기 전에도 등기가 실행될 수 있도록 제도가 정비됐으므로, 송달이 늦다고 해서 등기가 무조건 멈춘다고 단정하지 말고 사건검색으로 진행 상태를 확인하는 편이 낫다.
계약이 끝났다는 증거가 없다. 만기는 지났는데 임대인과 구두로만 얘기한 경우, 또는 묵시적 갱신 상태에서 해지 통지를 안 한 경우다. 이 상태로 접수하면 각하 위험이 크다. 통지부터 다시 하고 3개월을 기다리는 것이 결과적으로 빠르다.
소유자가 바뀌었거나 사망했다. 매매로 바뀌었으면 새 소유자를, 사망했으면 상속인을 상대로 해야 한다. 상속등기가 안 돼 있으면 가족관계증명서 등으로 상속인을 특정해야 해서 시간이 크게 늘어난다.
부동산목록이 등기부와 다르다. 건물 명칭, 동·호수, 지번을 등기부 표제부 표기 그대로 옮기지 않으면 보정 대상이다. ‘101동 1002호’와 ‘제101동 제1002호’처럼 사소해 보이는 차이도 지적된다.
등기 완료 전에 이사했다. 가장 치명적인 실수다. 보증금을 못 받은 채 전출하거나 점유를 넘기면 그 순간 대항력과 우선변제권이 사라진다. 이사 날짜가 이미 잡혀 물러설 수 없다면, 최소한 가족 중 한 명의 주민등록을 남기고 짐 일부로 점유를 유지하는 방식이 실무에서 쓰인다. 다만 이는 다툼의 소지가 있으므로 등기 완료를 기다리는 것이 원칙이다.
월세 미납분이 있다. 임대인이 연체 차임을 공제한 금액만 인정된다고 다투는 경우가 많다. 신청서의 보증금액은 계약서 원금으로 쓰되, 연체 내역이 있다면 미리 정산 근거를 정리해 두는 편이 이후 소송에서 유리하다.
참고 자료
자주 묻는 질문
Q. 임차권등기명령 신청하고 바로 이사 가도 되나요?
안 됩니다. 결정문을 받은 것과 등기부에 기재가 끝난 것은 다릅니다. 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 떼어 을구에 ‘주택임차권’이 기재된 것을 확인한 뒤에 전출신고와 이사를 해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 확인 전에 집을 비우면 순위를 잃습니다.
Q. 임차권등기명령은 어느 법원에 신청하나요?
내가 사는 곳이나 임대인 주소지가 아니라, 임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지원·시군법원에 신청합니다. 대법원 전자소송 사이트에서 온라인으로 접수하면 법원에 직접 갈 필요가 없고, 진행 상황과 보정명령도 온라인으로 확인할 수 있습니다.
Q. 계약 기간이 남았는데 보증금을 못 받을 것 같으면 미리 신청할 수 있나요?
임대차가 종료돼야 신청할 수 있어서 만기 전에는 불가능합니다. 묵시적 갱신 상태라면 임차인이 해지를 통지하고 3개월이 지나야 계약이 끝난 것으로 보므로, 그 시점 이후 신청할 수 있습니다. 만기가 다가온다면 해지·갱신거절 통지를 증거가 남는 방식으로 먼저 보내 두는 것이 순서입니다.
정부24·복지로·국세청 등 공식 자료를 직접 확인해 신청 자격·기간·금액·방법을 알기 쉽게 정리합니다. 제도 기준은 매년 바뀌므로, 신청 전 본문 ‘참고 자료’의 공식 사이트에서 최신 내용을 한 번 더 확인하시는 것이 안전합니다.