종부세 공동명의 특례, 15억·20억·25억 신청하면 얼마 아낄까

종부세 공동명의 특례를 신청하면 세금이 줄어드는지는 공시가격과 고령자·장기보유 공제율에 따라 달라집니다. 공시가 15억원은 공동명의로 두는 편이 항상 유리합니다. 20억원은 공제율이 78.3%, 25억원은 61.1%를 넘어야 특례를 신청하는 쪽이 이깁니다. 올해 신청기간은 2026년 9월 16일~9월 30일입니다.

※ 부부 지분 5:5, 공정시장가액비율 60%, 실거주 1주택을 가정했습니다. 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세를 반영하기 전 산출세액 기준입니다.

종부세 공동명의 특례 계산에 쓰는 기준

특례를 신청하면 부부 중 한 사람이 납세의무자가 됩니다. 이때 배우자 지분까지 합쳐 1세대 1주택자 방식으로 세금을 계산합니다(국세청 기준). 두 방식의 차이는 아래와 같습니다.

나이와 보유기간은 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 따집니다. 과세표준은 (공시가격 − 기본공제) × 60%로 구하고, 여기에 아래 세율을 곱합니다(종합부동산세법, 2주택 이하 기준).

사례 1: 공시가 15억, 58세·56세 부부, 8년 보유

공동명의 유지

1. 1인당 지분가액: 15억 × 50% = 7.5억원
2. 7.5억 − 기본공제 9억 = 마이너스이므로 과세표준은 0원
3. 부부 합계 0원

특례 신청

1. (15억 − 12억) × 60% = 과세표준 1.8억원
2. 1.8억 × 0.5% = 90만원
3. 공제율: 60세 미만이라 고령자 공제 0%, 보유 8년이라 장기보유 20%
4. 90만 × (1 − 0.2) = 72만원

결과: 공동명의가 72만원 유리합니다. 공제율을 80%까지 채워도 특례 세액은 18만원이라 0원을 이길 수 없습니다. 공동명의는 공시가 18억원까지 종부세가 0원입니다. 따라서 18억원 이하 주택은 나이나 보유기간과 상관없이 특례를 신청할 이유가 없습니다.

사례 2: 공시가 20억, 남편 67세, 12년 보유

지분은 5:5이고, 나이가 더 많은 남편을 납세의무자로 골랐다고 가정합니다.

공동명의 유지

1. 1인당 10억 − 9억 = 1억원, × 60% = 과세표준 6,000만원
2. 6,000만 × 0.5% = 1인 30만원
3. 부부 합계 60만원

특례 신청

1. (20억 − 12억) × 60% = 과세표준 4.8억원
2. 4.8억 × 0.7% − 60만 = 276만원
3. 공제율: 고령자 30% + 장기보유 40% = 70%
4. 276만 × 0.3 = 82.8만원

결과: 공동명의가 22.8만원 유리합니다. 결론은 남편이 70세가 되는 해에 바뀝니다. 고령자 공제가 40%로 올라 공제율이 80%가 되면 특례 세액은 55.2만원이 됩니다. 이때는 특례가 4.8만원 유리해집니다. 다만 차이가 5만원이 안 되어서 공시가격이 조금만 올라도 다시 뒤집힐 수 있습니다.

사례 3: 공시가 25억, 62세 동갑 부부, 11년 보유

공동명의 유지

1. 1인당 12.5억 − 9억 = 3.5억원, × 60% = 과세표준 2.1억원
2. 2.1억 × 0.5% = 1인 105만원
3. 부부 합계 210만원

특례 신청

1. (25억 − 12억) × 60% = 과세표준 7.8억원
2. 7.8억 × 1.0% − 240만 = 540만원
3. 공제율: 고령자 20% + 장기보유 40% = 60%
4. 540만 × 0.4 = 216만원

결과: 공동명의가 6만원 유리해 사실상 비슷합니다. 3년 뒤 65세·보유 14년이 되면 공제율이 70%로 오릅니다. 그러면 특례 세액이 162만원으로 떨어져 48만원 차이로 특례가 유리해집니다. 이처럼 공제율이 60~70% 사이에 있는 집은 매년 9월에 다시 계산해 봐야 합니다.

사례 4: 공시가 25억, 지분 6:4, 72세·66세 부부, 16년 보유

공동명의 유지(지분 6:4)

1. 남편: 15억 − 9억 = 6억원, × 60% = 3.6억원, 3.6억 × 0.7% − 60만 = 192만원
2. 아내: 10억 − 9억 = 1억원, × 60% = 6,000만원, × 0.5% = 30만원
3. 부부 합계 222만원

특례 신청

1. 납세의무자는 지분이 큰 남편(72세)으로 정해집니다.
2. 공제 전 세액은 사례 3과 같은 540만원입니다.
3. 공제율: 고령자 40% + 장기보유 50% = 90%이지만 한도에 걸려 80%
4. 540만 × 0.2 = 108만원

결과: 특례가 114만원 유리합니다. 이런 부부가 그동안 공동명의 방식으로 세금을 냈다면 확인해 볼 것이 있습니다. 국세청은 최근 5년 안에 불리하게 낸 세금을 찾아 돌려주는 안내를 시작했습니다(한겨레 보도 기준). 환급 대상인지 함께 살펴보세요.

내 경우 직접 계산하는 법

1. 부동산공시가격알리미에서 2026년 공시가격을 확인합니다.
2. 공동명의 세액을 구합니다. 부부 각자 (공시가 × 지분 − 9억) × 60%에 세율표를 적용한 뒤 두 사람 세액을 더합니다. 계산값이 마이너스면 0원입니다.
3. 특례 세액(공제 전)을 구합니다. (공시가 − 12억) × 60%에 세율표를 적용합니다.
4. 공제율을 정합니다. 지분이 큰 사람의 6월 1일 기준 나이와 보유기간으로 계산하고, 합계는 80%를 넘을 수 없습니다.
5. 특례 세액 × (1 − 공제율)을 공동명의 세액과 비교합니다.
6. 기준 공제율은 1 − (공동명의 세액 ÷ 특례 공제 전 세액)으로 구합니다. 내 공제율이 이 값보다 높으면 특례가 유리합니다.

공제율별 특례 세액을 미리 계산해 두면 아래와 같습니다(지분 5:5 기준).

유리하다고 판단되면 9월 16일~30일에 신청합니다. 홈택스에서 하거나 관할세무서에 「공동명의 1주택자 특례 신청서(별지 제30호 서식)」를 내면 됩니다. 한 번 신청하면 다음 해에도 계속 적용됩니다. 나중에 공동명의 방식으로 돌아가려면 같은 기간에 변경신청을 해야 합니다.

계산이 실제와 어긋나는 흔한 사유

재산세 공제는 두 방식에 비슷한 비율로 적용됩니다. 그래서 유불리 방향은 대체로 그대로지만, 차이가 10만원 안쪽이면 결론이 바뀔 수 있습니다. 이런 경우 국세청 맞춤형 안내나 홈택스 모의계산으로 최종 확인하는 것이 안전합니다.

참고 자료

• 국세청 공동명의 1주택자 과세특례
• 홈택스
• 부동산공시가격알리미

자주 묻는 질문

Q. 종부세 공동명의 특례는 언제 어디서 신청하나요?

해당 연도 9월 16일부터 30일까지 홈택스나 관할세무서에 공동명의 1주택자 특례 신청서를 내면 됩니다. 2026년 신청기간은 9월 16일~30일입니다. 한 번 신청하면 다음 해에도 계속 적용되고, 공동명의 방식으로 돌아가려면 같은 기간에 변경신청을 해야 합니다.

Q. 공시가 15억 부부 공동명의도 특례를 신청하는 게 유리한가요?

유리하지 않습니다. 공동명의는 1인당 9억원씩 합계 18억원을 공제받기 때문에 공시가 18억원까지 종부세가 0원입니다. 특례를 신청하면 공제율 80%를 받아도 세금이 생기므로, 18억원 이하는 공동명의로 두는 편이 낫습니다.

Q. 특례를 신청하면 고령자 공제는 누구 나이로 받나요?

지분율이 큰 사람이 납세의무자가 되고, 그 사람의 6월 1일 기준 나이와 보유기간으로 공제율이 정해집니다. 지분이 같으면 부부 중 한 명을 고를 수 있어 나이가 많은 쪽을 택하면 됩니다. 지분이 적은 배우자가 고령이라면 그 나이는 반영되지 않습니다.

이서준 · 생활정책·지원금 에디터
정부24·복지로·국세청 등 공식 자료를 직접 확인해 신청 자격·기간·금액·방법을 알기 쉽게 정리합니다. 제도 기준은 매년 바뀌므로, 신청 전 본문 ‘참고 자료’의 공식 사이트에서 최신 내용을 한 번 더 확인하시는 것이 안전합니다.

최종 업데이트: 2026년 9월 14일